2022.12.25 08:31 工商時報
想賺取被動收入，可透過很多方法達成，像是投資定期配股配息的股票或基金、外幣保單、房地產租金收入、智財權的授權，或是持續經營一門生意等，其中房地產的租金收入可說是一般人最容易理解的被動收入來源。
前面提到一般我們熟知的房地產收租方式，就是將大樓或公寓等格局的房屋，隔成多間套房或雅房出租，租給附近上班族或學生，以賺取租金收益。此外，商辦大樓、店面、騎樓、教室、場地、廣場、農場、車庫、停車場、日租、飯店等出租形式，也都屬於房地產出租的範疇。簡而言之，就是將一定範圍的空間或土地出租給他人使用。
包租公與二房東有什麼差別？
包租公指的是房地產物件的擁有者，需具備大額的投資本金，才能買下房地產物件，進而出租，但不是每個人都有辦法一次拿出大筆資金買下，因此才有二房東的角色出現。二房東是向大房東承租一層公寓或一棟透天的方式，再轉租出去，協助屋主進行管理，二房東則從中賺取租金價差與服務費等。
包租代管？代租代管？
包租就是向屋主承租一定年限的房屋，以低於市場行情承租，每月支付固定房租給屋主，屋主不用煩惱房屋是否能順利出租，再將房屋以市場行情出租給其他租客。
代管則是房東與房客簽約後，房東不想管其他雜事，像是收房租、聯繫房客、水電修理、家具更換等閒雜事務，交由其他人來代為服務房客、管理物件，通常是每個月向房東收取租金 10％到 15％。
包租代管就是向屋主承租一定年限房屋，以低於市場行情租金承租，每月支付房租給屋主，簽立 A 租約，然後包租代管公司變成二房東的角色，轉出租給一般租客，與房客簽立 B 租約，並負責管理物件，像是出租、退租、房間維護等事項。屋主若什麼事情都不想做，只想要收錢數鈔票，找家公司進行包租代管一條龍服務，從找房客、簽立契約、物件管理等都交由他人協助處理，屋主僅需付出服務費用，就能得到被動收入。
想靠收租財務自由，舉例來說，若以屋主手上有 5 間套房為例，每間出租 15,000 元，每個月光租金收入就有 75,000元，大約是一般上班族的兩到三倍薪水。
若是二房東呢？一樣用 5 間套房來算，假設每間每月要付給大房東 10,000 元，轉出租可收 15,000 元，二房東收入25,000 元，跟大房東相較之下遜色許多，但若出租量夠大，也是一筆可觀的收入，10 間套房有 5 萬，20 間套房就有 10萬，依此類推。
包租公如何計算套房投資報酬率？
想投資好出租的房地產，通常看重三大元素：捷運、學區、公園。不管是隔間套房或公寓收租，最重要的是一定要租得出去，重點是該怎樣判斷這個房子到底適不適合投資呢？答案就是算出租金投報率。
房地產的投資報酬率，可分成「自有資金報酬率」與「總價租金報酬率」：
① 總價租金報酬率＝年租金÷總成本總成本＝房屋總價＋仲介費＋各種稅賦(如契稅)＋裝潢費用＋其他
② 自有資金報酬率＝淨利÷總投入成本淨利＝房租收入－利息支出－維護費用
例如：一間總成本 1,000 萬的房子，自備款 300 萬，年收租金 45 萬，則：總價租金報酬率＝年租金÷總成本＝45 萬÷1000 萬＝4.5％自有資金報酬率＝淨利÷總投入成本＝45 萬÷300萬＝15％
我們在評估一個房地產物件值不值得投資時，可以先從總價租金報酬率來評估會比較客觀，因為不論投資人條件如何，都可以作為共同的篩選標準，來評估這個物件是否溢價過高。
自有資金報酬率則會根據每個人的自備款金額而訂，因為每個人的貸款條件不同，所以計算出來的投報率也會有所不同。假設 A 先生僅能貸款六成，B 小姐能貸款八成，由於自備款相差兩倍左右，因此投報率也會相差兩倍左右。
在實務上，這經常發生在首購與非首購物件，舉例來說，我們購入的第一間房產大都可以貸款至八成，第二間可能七成上下，第三間就可能僅有六成的貸款成數，因此自有資金報酬率也會逐間遞減。
以房地產物件位於臺北市、新北市與臺中市為例，總價租金報酬率大約是落在 4.5％到 9％之間，才是投資客眼中合格的物件。另外，頂數加蓋的物件雖然投報率較高，但是會有被拆遷血本無歸的風險，比較不建議投資。
不論從自有資金報酬率或是總價租金報酬率，都比銀行定存高出許多倍，這也難怪有錢人大都喜歡投資房地產作為主要的被動收入來源。
