靠收租財務自由!如何算出隔間套房投資報酬率?

2022.12.25  08:31  工商時報

出租房屋邁向財務自由,但也有些事宜需釐清。圖/freepik
出租房屋邁向財務自由,但也有些事宜需釐清。圖/freepik

想賺取被動收入,可透過很多方法達成,像是投資定期配股配息的股票或基金、外幣保單、房地產租金收入、智財權的授權,或是持續經營一門生意等,其中房地產的租金收入可說是一般人最容易理解的被動收入來源。

前面提到一般我們熟知的房地產收租方式,就是將大樓或公寓等格局的房屋,隔成多間套房或雅房出租,租給附近上班族或學生,以賺取租金收益。此外,商辦大樓、店面、騎樓、教室、場地、廣場、農場、車庫、停車場、日租、飯店等出租形式,也都屬於房地產出租的範疇。簡而言之,就是將一定範圍的空間或土地出租給他人使用。

包租公與二房東有什麼差別?

包租公指的是房地產物件的擁有者,需具備大額的投資本金,才能買下房地產物件,進而出租,但不是每個人都有辦法一次拿出大筆資金買下,因此才有二房東的角色出現。二房東是向大房東承租一層公寓或一棟透天的方式,再轉租出去,協助屋主進行管理,二房東則從中賺取租金價差與服務費等。

包租代管?代租代管?

包租就是向屋主承租一定年限的房屋,以低於市場行情承租,每月支付固定房租給屋主,屋主不用煩惱房屋是否能順利出租,再將房屋以市場行情出租給其他租客。

代管則是房東與房客簽約後,房東不想管其他雜事,像是收房租、聯繫房客、水電修理、家具更換等閒雜事務,交由其他人來代為服務房客、管理物件,通常是每個月向房東收取租金 10%到 15%。

包租代管就是向屋主承租一定年限房屋,以低於市場行情租金承租,每月支付房租給屋主,簽立 A 租約,然後包租代管公司變成二房東的角色,轉出租給一般租客,與房客簽立 B 租約,並負責管理物件,像是出租、退租、房間維護等事項。屋主若什麼事情都不想做,只想要收錢數鈔票,找家公司進行包租代管一條龍服務,從找房客、簽立契約、物件管理等都交由他人協助處理,屋主僅需付出服務費用,就能得到被動收入。

想靠收租財務自由,舉例來說,若以屋主手上有 5 間套房為例,每間出租 15,000 元,每個月光租金收入就有 75,000元,大約是一般上班族的兩到三倍薪水。

若是二房東呢?一樣用 5 間套房來算,假設每間每月要付給大房東 10,000 元,轉出租可收 15,000 元,二房東收入25,000 元,跟大房東相較之下遜色許多,但若出租量夠大,也是一筆可觀的收入,10 間套房有 5 萬,20 間套房就有 10萬,依此類推。

包租公如何計算套房投資報酬率?

想投資好出租的房地產,通常看重三大元素:捷運、學區、公園。不管是隔間套房或公寓收租,最重要的是一定要租得出去,重點是該怎樣判斷這個房子到底適不適合投資呢?答案就是算出租金投報率。

房地產的投資報酬率,可分成「自有資金報酬率」與「總價租金報酬率」:

① 總價租金報酬率=年租金÷總成本總成本=房屋總價+仲介費+各種稅賦(如契稅)+裝潢費用+其他

② 自有資金報酬率=淨利÷總投入成本淨利=房租收入-利息支出-維護費用

例如:一間總成本 1,000 萬的房子,自備款 300 萬,年收租金 45 萬,則:總價租金報酬率=年租金÷總成本=45 萬÷1000 萬=4.5%自有資金報酬率=淨利÷總投入成本=45 萬÷300萬=15%

我們在評估一個房地產物件值不值得投資時,可以先從總價租金報酬率來評估會比較客觀,因為不論投資人條件如何,都可以作為共同的篩選標準,來評估這個物件是否溢價過高。

自有資金報酬率則會根據每個人的自備款金額而訂,因為每個人的貸款條件不同,所以計算出來的投報率也會有所不同。假設 A 先生僅能貸款六成,B 小姐能貸款八成,由於自備款相差兩倍左右,因此投報率也會相差兩倍左右。

在實務上,這經常發生在首購與非首購物件,舉例來說,我們購入的第一間房產大都可以貸款至八成,第二間可能七成上下,第三間就可能僅有六成的貸款成數,因此自有資金報酬率也會逐間遞減。

以房地產物件位於臺北市、新北市與臺中市為例,總價租金報酬率大約是落在 4.5%到 9%之間,才是投資客眼中合格的物件。另外,頂數加蓋的物件雖然投報率較高,但是會有被拆遷血本無歸的風險,比較不建議投資。

不論從自有資金報酬率或是總價租金報酬率,都比銀行定存高出許多倍,這也難怪有錢人大都喜歡投資房地產作為主要的被動收入來源。