想當包租公?「隔套收租」有秘訣 讓你少走冤枉路-台中套房裝修

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【文/Amy Wang】不少收租新手認為買房隔套房出租,不僅投報率高,且收取的租金多,但是想要「隔套收租」可不是那麼簡單,除了地段,還得要抓緊裝潢成本,並了解室內裝修管理辦法,符合用電、載重、防火等規定,要是空置恐怕還是得由自己負擔貸款成本,可沒想得這麼輕鬆。

▲「隔套收租」想要安心賺錢,裝修時一定要符合法規。
▲「隔套收租」想要安心賺錢,裝修時一定要符合法規。

合法裝修 取得樓下住戶同意

房價越漲越高,但定存利息卻在低點徘徊,加上現在又有房地合一稅,不少人從短期投資轉換成長期置產收租,尤其又以隔套收租投報更吸引人,相較於單一房屋出租,可以追求最大利益。

House123執行長邱愛莉指出,隔套收租在現行法規而言相當嚴格,想出租的物件須符合當地縣市政府的室內裝修管理辦法,可不是自行把房子隔一隔就好,若是想要規避法規,地方建管處可按次開罰,罰金高達6萬元,更有地方機關會強制拆除,因此若想要隔成合法套房收租,建議一定向政府機關申請室內裝修許可證之外,雙北市及桃園都有規定,只要施作套房隔間,需取得「直下層屋主同意書」,才能安心收租。

邱愛莉指出,多數人認為隔套收租很容易,但在這過程中常常因為不熟悉法規,而付出很多不必要的學費,舉例而言,「收租新手在買的時候,都認為一定走長期收租,但人生變化多,有時候因為經濟狀況在5~10年內需要賣掉,通常最不想要得到的結果就是『賺了租金、賠了價差』,等於白忙一趟,所以在購屋以及裝修時都得想好轉手狀況,有一天不想收租時,要用什麼價格賣掉?什麼樣的人會接手?」

▲裝潢漂亮的小套房,相當吸引年輕租屋族。
▲裝潢漂亮的小套房,相當吸引年輕租屋族。

每間套房估50萬裝潢

一但確定想要當起包租公,邱愛莉建議,民眾要將看房議價功課做好,並且找到專門做合格套房的施工團隊及建築師,最好在購屋地點所在的縣市申請合法套房經驗的最佳;另外,隔套收租比起一般房屋出租更具有挑戰性,不僅自備款會拉高,要準買房頭期款2~3成以外,也需要支出裝潢費用,以現在行情而言,一間套房裝潢費粗估50萬元,以此類推,4間套房得要掏出200萬元,還不含建築師的費用。

此外,要提醒民眾隔套出租要將裝潢費用納入成本當中,以800萬元購入的房屋而言,若要隔成4間套房,需200萬元裝潢費用,每月收到5萬元租金,投報率為5萬元x12個月/ (800萬元+200萬元) =6%,如果以從口袋掏出的自有資金計算,像是800萬元房屋只需拿出約200萬元自備款及200萬元,每月收到租金5萬元,扣掉房貸利息約1萬元,(5萬元-1萬元)x12個月/ (200萬元+200萬元) =12%,投報率相當驚人。